Keinginan dan Ilmu Ekonomi Dalam Investasi
Di sini, biasanya orang berinvestasi karena terdorong oleh harapan memperoleh keuntungan yang begitu tinggi. Setidaknya ada 6 keuntungan dalam berinvestasi properti yakni :
- Apresiasi dari nilai tambah (karena sifatnya terbatas dan tidak bergerak / immobility).
- Nilai tambah dari pengembangannya (seperti dibuat bangunan komersial atau areal pertanian.
- Adanya pendapatan dari kegiatan operasi (disewakan).
- Merupakan agunan yang baik.
- Proteksi daya beli terhadap inflasi.
- Merupakan kebanggaan bagi pemilik atau pemakainya.
Di samping keuntungan-keuntungan di atas, investasi di bidang ini berpotensi pula dalam hal kerugian. Sedikitnya ada 6 kerugiannya, seperti :
- Hancur apabila ada gempa atau bencana.
- Tidak likuid dan adanya kendala waktu.
- Beban pengelolaan dan perawatan.
- Penyusutan / depresiasi bangunan.
- Kontrol pemerintah, seperti aturan perpajakan dan lain-lain.
- Kerumitan hukum dan perijinan.
Dalam hal berinvestasi properti, pada umumnya orang mempunyai 2 tujuan berbeda:
*Tujuan pertama,investasi yang dilakukannya hanya bersifat jangka pendek (short-term investment),dimana ia berinvestasi bertujuan untuk dijual kembali, seperti pembelian tanah, rumah, rumah toko (ruko) dan lainnya kemudian dijual kembali kepada pihak lain.
*Tujuan kedua, investasinya mempunyai sifat jangka panjang (long-term investment),dimana ia bertujuan untuk dimiliki dan/atau kemudian disewakan, seperti villa, fuction house, gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, sportclub dan sebagainya.
Disini faktor “kebanggaan” pemiliknya tampak lebih dominan.
Namun apa pun tujuannya, banyak orang yang memandang investasi pada properti lebih menarik dan lebih menguntungkan dibanding investasi di bidang lain. Hal ini dapat dimaklumi karena hampir semua orang beranggapan bahwa tidak ada sejarahnya, khususnya tanah dan rumah yang turun harganya. Setiap tahun dapat dipastikan harganya akan meningkat dan terus meningkat di tahun-tahun berikutnya.
Dalam ilmu real estate yang sedikit canggih disebutkan pula bahwa yang menjadi pertimbangan dalam investasi properti ada 5 hal, yakni:
*Income
*Depreciation
*Equity build-up
*Appreciation dan
*Leverage
atau disingkat IDEAL. Penjelasannya sebagai berikut :
Income adalahpendapatan dari hasil investasi properti yang disewakan.
Perhitungan sederhananya melalui persentasi nilai sewa per tahun atas nilai properti tersebut, dan pada tahun ke berapa modal investasinya akan kembali. Misalnya, nilai properti Rp 100juta dan disewakan per tahun Rp 10jt, jadi pada tahun ke-10 modalnya akan kembali.
Depreciation adalahpengalokasian biaya dari suatu aset properti yang secara akuntansi menjadi unsur biaya. Biasanya ini banyak dilakukan pada perusahaan, dimana memasukkan biaya depresiasi sebagai biaya perusahaan, sementara aset properti masih tetap mempunyai nilai ekonomis.
Equity build-up adalahnilai saham yang dimiliki atas sebuah properti oleh investor yang meminjam dan telah terjadi amortisasi dari pinjaman pokoknya. Misalnya, ia membeli sebuah properti senilai Rp 1 milyar dengan pinjaman bank Rp 800juta dan membayar uang muka Rp 200juta. Setelah mengangsur selama jangka waktu tertentu, pinjamannya tinggal Rp 700juta, dan dengan asumsi harga pasar belum naik, maka ia mendapat equity build-up senilai Rp 100juta.
Appreciation adalahpeningkatan nilai suatu properti. Misalnya, sebuah properti yang dibeli pada tahun lalu seharga Rp 100juta, dan tahun ini menjadi Rp 120juta, berarti telah terjadi appreciation sebesar Rp 20juta dalam setahun. Istilah lainnya yang lebih popular ialah capital gain atau disingkat gain. Inilah yang menjadi alasan utama orang untuk melakukan investasi pada properti.
Leverage adalahpenggunaan dana pinjaman guna meningkatkan keuntungan investasi properti. Untuk leverage agak sulit dijelaskan di sini secara umum, karena harus dilihat kasus per kasus dan tidak banyak orang memperoleh leverage karena melibatkan pihak pemberi pinjaman (bank atau pihak ketiga) yang perlu mempelajari lebih rinci sebelum memberikan pinjaman.
Namun apa pun bentuk investasi, para investor properti hendaknya tetap memperhitungkan 3 hal, yakni:
1. menghitung biaya investasi itu sendiri
2. berapa besar hasil yang biasa didapat dari investasi yang ditanam (yield atau return)
3. dan kapan hasil tersebut dapat dinikmati.
