Fenomena Super-blok Pada Pembangunan Properti di Jakarta
(Vibiznews – Property) - Pembangunan
properti di Jakarta sampai saat ini masih memperlihatkan energinya.
Walaupun diterpa oleh berbagai macam krisis mulai dari Krisis ekonomi
global yang bersumber dari negara kapital Amerika serikat hingga ancaman
krisis global jilid dua yang bersumber dari negara Dubai, keberadaan properti Jakarta masih menunjukan kebertahanannya. Hal ini tetap mendorong perkembangan
sektor properti Jakarta terus bergerak maju. Semakin bertumbuhnya
sektor properti di Jakarta baik itu ; Hunian, perkantoran, pusat
perbelanjaan dan hotel. Munculah berbagai macam konsep dalam
pengembangan properti mulai dari Green Property (Properti dengan konsep hijau atau ramah lingkungan) hingga konsep Superblock.
Pengenalan Awal Konsep Superblock
Mungkin banyak pertanyaan yang timbul mengenai apa itu konsep Superblock Pada properti?. Secara definisi Superblock adalah suatu kawasan di lokasi
urban yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, memiliki
kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat
campuran (mixed – use). Selain itu ada kunci yang paling diperhatikan dalam keberhasilan pengembangan suatu Superblock yaitu keberhasilan dalam mekanisme kontrol.
Melihat segi keuntungan dari penerapan konsep Superblock ternyata menurut pakar (Danisworo) ada beberapa keuntungan yang dapat diperoleh dengan menerapkan konsep tersebut, antara lain :
- Mendorong tumbuhnya kegiatan yang beragam secara terpadu dalam suatu wadah secara memadai
- Menghasilkan sistem sarana dan prasarana yang lebih efisien dan ekonomis
- Memperbaiki sistem sirkulasi
- Mendorong pengembangan sistem persil yang tidak kaku dan lebih fleksibel
- Mendorong pemisahan yang jelas antara berbagai sitem moda transportasi
- Memberikan kerangka yang luas bagi inovasi perancangan bangunan dan lingkungan.
Suatu kawasan dikatakan Superblock apabila terdapat lebih dari 3 fungsi yang berbeda (retail, office,
hunian, hotel, entertainment dan sebagainya) dan apabila direncanakan
dengan baik dapat menjadi pendukung/support satu dengan yang lain,
terjadi integrasi fungsional dan fisik antar komponen fungsi dengan KLB
tinggi, Konsep
superblock ini dipelopori sejak tahun 20-an di Amerika Serikat oleh
Perry & Stein dan di Eropa yang dikembangkan Le Corbusier terutama
untuk kawasan hunian skala besar.
Persyaratan dalam konsep Superblock
Dalam penerapan konsep Superblock pihak pemerintah khsusunya Pemda DKI Jakarta sudah menuangkannya di dalam peraturan Pemerintah DKI Jakarta yang mempersyaratkan beberapa hal dalam menerapkan kawasan Superblock, yaitu :
- Kebutuhan ruang untuk manuver dan parkir kendaraan harus disediakan di dalam perpetakan;
- Menyediakan ruang untuk fasilitas pejalan kaki
- Menanam pepohonan untuk peneduh di dalam perpetakan.
- Pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum berbentuk superblok, dipersyaratkan:
- Fasilitas
umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang
dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar;
- Koefisien Dasar Hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung.
- Besarnya proporsi ruang untuk perumahan disesuaikan dengan kategori pola sifat lingkungan setempat, sebagai berikut:
►Pada kategori padat, ruang untuk perumahan 35% dan bukan perumahan 65%;
►Pada kategori kurang padat, ruang untuk perumahan 50% dan bukan perumahan 50%
►Pada kategori tidak padat, ruang untuk perumahan 65% dan bukan perumahan 35%.
Persyaratan tersebut menjadi titik acuan dalam pengembangan konsep kawasan Superblock.
Aspek Dalam Perancangan Kawasan Superblock
Di dalam pengembangan konsep Superblock ada beberapa aspek yang perlu diperhatikan antara lain :
- Identity/Branding
Dalam hal ini lebih menekankan pada penciptaan suatu identitas atau konsep yang berbeda, suatu kawasan Superblock akan lebih diminati jika Ia mempunyai suatu konsep yang memikat serta menarik.
- Mix of Uses
Ini lebih pada penggunaan lahan yang ada, dimana dalam suatu lahan Superblock
penggunaan lahannya digunakan untuk berbagai macam peruntukan minimal 2
peruntukan baik itu apartemen, hunian, ataupun pusat perbelanjaan.
- Vehicular Circulation
Aspek
ini lebih pada sirkulasi kendaraan yang ada, sirkulasi kendaraan harus
dirancang seefisien mungkin. Di beberapa negara maju biasanya mereka
menerapkan parkir basement yang saling terkoneksi dari satu bangunan ke
bangunan lain.
- Multi-layers Pedestrian Linkage
Aspek ini sangat penting yaitu keberadaan dari pedestian (area untuk pejalan kaki) karena dalam suatu kawasan Supreblock
pada intinya adalah integrasi dari satu bangunan ke bangunan lain makan
infrastruktur integrasi bagi pejalan kaki juga harus terpenuhi guna
kenyamanan yang ada.
Fenomena dan perkembangan Superblock di Jakarta
Melihat banyaknya pengembangan kawasan Superblock
di Jakarta saat ini, sepertinya menjadi trend bagi para pengembang
untuk menarik pasar properti. Di Jakarta sendiri tercatat terdapat 12
pembangunan Superblock yang sudah terbangun maupun yang
masih dalam tahap konstruksi dan perencanaan. Jika kita tinjau kembali
sebenarnya bagaimana fonomena pengembangan kawasan ini menjadi sebuah
trend yang menarik bagi pengembang, ternyata ada beberapa faktor yang
yang menjadi keuntungan serta yang menjadi pendukung. Yaitu :
1. Efisiensi
Konsep Superblock
adalah merupakan suaru konsep pengembangan yang memadukan berbagai
fungsi peruntukan bangunan baik itu perkantoran, apartemen, hotel, dll.
Selain itu dihubungkan dengan pola penduduk perkotaan yang berkembang
saat ini semakin banyak pula kaum Komuter karena keterbatasan lahan
untuk pembangunan tempat tinggal. Sehingga banyak yang bertempat tinggal
di luar kota Jakarta namun bekerja di Jakarta. Hal itu lah yang ingin
diambil oleh pengembang dengan memberikan solusi baru dalam hal
efisiensi waktu, biaya serta jarak. Yaitu dengan pengembangan kawasan
dengan konsep Superblock. Dan ternyata hal ini banyak menarik perhatian
masyarakat. Khususnya kaum komuter.
2. Menerapkan One Stop Living
Dalam konsep kawasan Superblock
ada berbagai macam peruntukan bangunan dalam satu kawasan, Hal itu
menciptakan konsep tambahan bagi pengembang properti dengan menambah
keuntungan One Stop Living bagi para penghuninya. Yaitu dengan tinggal
di kawasan itu semua fasilitas yang dibutuhkan tersedia. Bahkan bisa
bekerja tanpa harus keluar dari lokasi kawasan tersebut karena jarak
kantor dan hunian yang cukup dekat.
3. Mengurangi kemacetan
Secara
fakta kemacetan di Jakarta memang tidak dapat dihindari karena terus
bertambahnya pengguna kendaraan bermotor. Namun dengan adanya pemusatan
lokasi kegiatan seperti penerapan kawasan Superblock maka sedikit akan mengurangi penggunaan kendaraan bermotor karena adanya integrasi peruntukan yang ada.
Sebenarnya hal tersebut diataslah yang mendorong berkembangnya konsep kawasan Superblock
adanya saling - silang keuntungan antara masyarakat perkotaan dengan
pengembang. Dimana pengembang dapat menerapkan diferensiasi produk dan
masyarakat terlebih kaum komuter memiliki solusi baru dalam kehidupan di
perkotaan. Selain itu juga adanya konsep Superblock
menjadi suatu permodelan kota kecil yang saling terintegrasi di pusat
kota. Jadi seiring perkembangan properti di Jakarta yang ada maka para
pakar properti pun memprediksi tahun 2010 akan menjadi trend properti Superblock, serta menjadi suatu gaya hidup perkotaan yang baru.
Melihat
data pengembangan beberapa superblok, terlihat banyak terbangun
properti yang berkonsep tersebut. Dari segi keuntungannya sendiri konsep
ini memiliki keuntungan bagi masyarakat serta pengembang khususnya di
area urban atau perkotaan. Seiring dengan perkembangan kota di beberapa
daerah tidak tertutup kemungkinan konsep ini akan menjadi solusi
permasalahan masayarakat perkotaan di beberapa daerah di Indonesia.
